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投行化操作重塑流程 銀行試水連鎖酒店加盟商無抵押貸款
本報記者 陳植 上海報道
6月中旬，在弘毅投資決定斥資15億元入股錦江股份600754.SH的同時，錦江股份旗下錦江都城酒店管理有限公司下稱“錦江都城”悄然啟動了中檔連鎖酒店的擴張。
“到年底，錦江都城中檔連鎖酒店數量將達到60家，未來三年預計突破100家。”一位錦江都城高管向21世紀經濟報道記者透露。
一個值得注意的細節是，為了加快中檔連鎖酒店擴張的步伐，錦江都城與民生銀行上海分行、上海農村商業銀行簽訂協議，凡與錦江都城簽訂酒店加盟協議且符合銀行標準的新、老加盟商加盟信用貸款，均可向兩家銀行申請最高500萬元的無抵押貸款，用于解決新開酒店、酒店翻修與開業初期經營的資金難題。
具體而言，這些加盟商只要憑借與錦江都城簽訂的加盟合同或特許經營合同，就能向兩家銀行申請無抵押貸款，貸款利率與商業貸款保持一致。
部分銀行人士認為，這是一項高風險的貸款業務，一旦加盟商經營不善，銀行將全額承擔貸款損失。
“其實，我們銀行內部也是首次試水。”一位上海農村商業銀行人士坦言，相比傳統的不動產抵押型經營性貸款操作模式，銀行內部必須借鑒投資銀行的操作思路，根據每個加盟商不同的經營現金流、經營報表、資金用途預測模型，度身定制差異化的風險控制措施。
在貸款模式變革背后，銀行承擔了不小的壞賬壓力，相比錦江都城每家中檔連鎖酒店需要約1700萬-2000萬元的裝修建設開支，500萬元貸款大約相當于整個費用的25%。
“傳統貸款業務的投行化操作，根據客戶經營狀況制定個性化的貸款方案，將是一種趨勢。”一家股份制商業銀行信貸部主管人士認為。
貸款流程再造
在與錦江都城簽訂上述合作協議前，上海農村商業銀行用了近一年時間，對中檔連鎖酒店行業發展前景與資金周轉特點進行密集調研。
上述上海農商行人士透露，若按照以往不動產抵押型經營性貸款操作模式，銀行只需重點了解行業發展前景，再根據抵押物是否充足，就能判斷能否給予貸款。
而實際情況是，部分加盟商并非酒店物業持有者，可能是租來物業用于加盟酒店，這意味著銀行向其提供無抵押貸款前，必須重新審視此類貸款的操作流程。
這位上海農商行人士坦言：“在評估這類無抵押貸款風險時，我們比較青睞錦江都城中檔連鎖酒店的特殊定位。”按照錦江都城的規劃，中檔連鎖酒店在保留中高檔酒店服務品質的同時，盡可能削減高端酒店的SPA、商店、游泳池等額外服務功能，以此降低酒店入住費用。
上述錦江都城高管直言，相比同地段的高端酒店，這類中檔酒店是采用市場競爭定價模式，即定價較高端酒店略低，以保證足夠的入住率與經營績效。
但光靠經營策略、經營利潤推測模型是不夠的。上海農商行在對此類貸款流程再造的同時，要求引入錦江都城對加盟商的準入考評標準。
“銀行最想了解的是，錦江都城如何通過酒店選址與經營管理，確保年均投資回報率達到25%-30%。”這位錦江都城高管直言，這對銀行根據酒店未來經營業績與資金周轉特點制定貸款風險控制措施尤為重要。
目前銀行比較擔心的是，勞動力成本持續上漲，正在迅速拉長連鎖酒店的盈利周期，以往3-4年就能實現盈虧平衡，現在至少需要5年時間，從而加重了還貸壓力。
為應對這一情況，上述兩家銀行要求每個加盟商必須將銀行賬戶開在貸款銀行，以此實時掌握酒店的流水賬與資金使用變化情況，建立貸款償付預警機制。
上述上海農商行人士直言，此類貸款流程再造的背后，考驗的是銀行貸款業務的投行化思維。以往，他所在的銀行先有金融產品，再去尋找匹配客戶，如今則需根據企業客戶的實際經營狀況，制定差異化的貸款產品與風控措施。
并購貸款償付“解壓”
中檔連瑣酒店能否取得經營佳績，對錦江都城還有另一層意義——去年6月，錦江股份曾斥資7.1億元收購時尚之旅酒店管理有限公司100%股權下稱“時尚之旅”及其21家連鎖酒店，其中錦江股份只有2億-3億自有資金參與收購，其余資金依靠銀行并購貸款。
如今，隨著21家“時尚之旅”酒店在6月底全部裝修翻牌為“錦江都城”并正式營業，其經營收入無形間成為錦江股份償還并購貸款的重要資金來源。
前述錦江都城高管稱，由于這些酒店剛完成翻修開業，平均入住率約在70%，短期而言對錦江股份盈利貢獻并不大；此外，由于這項收購涉及并購貸款，財務費用相對較高。
為此，去年6月錦江股份曾發行約16億元的5年期公司債，市場人士認為這筆債券融資的部分資金用于替換上述并購貸款，以此降低相應的財務費用。
“考慮到錦江股份需要承擔時尚之旅的負債及后續發展資金，這筆收購的總支出可能超過10億元。”一家券商分析師指出，光靠發債籌資，未必能真正緩解錦江之星這筆收購的資金壓力。
21世紀經濟報道記者多方了解到，在收購“時尚之旅”酒店后，錦江股份采取多項措施開源節流，一是通過內部翻修，將時尚之旅酒店每間客房定價調高30元，每年有可能增加數千萬元收入；二是將“時尚之旅”酒店原有訂房系統、財務管理系統接入錦江之星的操作系統，撤銷“時尚之旅”位于北京、南京的兩個區域總部加盟信用貸款，每年能節省1500萬-2000萬元。
“在時尚之旅酒店尚未提供足夠經營收入與利潤貢獻之前，錦江股份仍需要各種節流措施，籌措資金應對并購貸款償付壓力。”上述券商分析師指出。即便是弘毅投資入股錦江股份的15億元，未必會用于償還并購貸款，而是加快中檔連鎖酒店直營店的擴張步伐。
前述錦江都城高管透露，中檔連鎖酒店與三、四星級單體酒店的主要差別在于規模形成的品牌效應。要做大做強中檔連鎖酒店品牌，就需要一定數量規模的直營店做支撐，直營店運營情況對整個品牌標準的建立發展是個風向標。
上述高管認為，弘毅投資的入股，將令錦江股份直營酒店的年均擴張速度提高20%左右。
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